现在100万的房产10年后值多少钱?这些问题购房者应该看清楚!

最近经常有网友问,现在还能不能买房?


关于这个问题,在当下的楼市里,有两种典型的意见,一种就是认为要买,而且一定要买,只要有钱就该买房,没钱的想尽办法也要买房,背后的理由就是,当下的中国,没有比房产投资更好的投资渠道,未来房价即便上涨幅度会放缓,但依然找不到一项投资渠道能比房产更好更稳,而更为重要的一点是,中国的城镇化建设还在推进,未来还有几亿农民要进城,还会产生大量的购房需求,所以楼市还会有很长一段时间的快速发展,房价还会有较大幅度的上涨空间。


另一种就是认为不能买,理由也很明确,就是房价已经很高了,甚至已经超出了居民的购买能力,这一点大家其实也都能感受得到,而更为重要的是,当下中国的房地产已经进入存量房时代,库存很多了,但未来人口会达到顶峰,老龄化时代来临,住房需求减少,而且更为重要的是,房住不炒得以贯彻推行,各种政策的限制,使得炒房获利空间越来越小,未来炒房的人会越来越少,房价就不可能大涨,甚至跑不赢通胀,在很多地方已经出现了下跌的迹象,而在当下房价达到历史顶峰的时候,再买房显然是不合适的。

上面两个观点,看起来似乎都很有道理,但是,对于普通老百姓来说,到底该不该买房呢?很多人心里依然没有底。

同话财经在之前的文章中,也曾经多次分析,一个人要不要买房,主要看三点,一是需求,二是形势,三是能力。需求,很容易理解,就是你是不是真的需要买房,这种需求分两种,一种是刚需,也就是大家理解的居住需求,需要买套房子结婚,或者家庭居住,这种必须买,毫无疑问,另一种需求就是投资需求,有的家庭有钱,但是又没有太多投资知识,其他的投资也不敢去投,于是只好投资房产,这也是可以理解的。当然,从需求的角度看,那种投机性的需求,在当下房地产形势下,的确是不适合大杠杆的投入了。

形势,就是政策和未来的发展趋势,关于这类的分析文章很多,专家的言论也很多,但是,我们认为主要看几点,一是人口趋势,二是经济稳定发展的趋势,三是货币增速,把这几点看清楚,就明白,未来的楼市形势是怎样的,关于这一点,同话财经在此前的文章中,分析过影响未来房价的几个因素,这里就不赘述了。

最为重要的一点,就是购房能力了,当下楼市备受诟病,很多人因为买房受到了较大的影响,根本的问题,就出在购房能力上。其实,我们抛开房子,任何事情,超出了承受能力,都不会有太好的结果,而现实中,是大量家庭和个人,通过首付贷、高利贷,加大杠杆去买房,一个月工资在几千块钱,但还贷款却需要一万多,甚至好几万,这种情况下,生活能不受影响吗?

过去人们之所以没感觉,是因为房价在不断上涨,虚幻的资产数字,掩盖了高负债的压力。

以上这三点,其实主要还是从购房者自身的认知和能力角度出发,如果向未来看,到底该不该买房呢?有一位网友提出了一个很直接的观点,那就是,你可以判断一下,你现在买的房子,未来值多少钱,假如,你现在花100万买的房子,十年后还值多少钱?这样一算,你就很容易得出到底该不该买房的结论了。

那么,现在的100万房产,十年后,会值多少钱呢?

对未来十年的房价,我们有一个基本的判断,那就是房价依然还会螺旋式上升,虽然中间会有小波折,有间歇性的下跌(当然是局部),但总体趋势来看,依然是上涨,但是,这里一定要注意,区域选择尤其重要,这一点,我们在此前的文章中多次分析,未来的楼市分化、地区分化,将会更加明显,所以,我们今天所分析的房子对象,应该是三四线及以上城市,这里的三四线应该属于经济发展稳定,人口没有大幅度流出的地区,至少经济发展水平和人口规模增速保持在平均线水平。

我们看一下,过去十年,全国新房平均涨幅大约为8.5%,未来十年的房价想保持过去十年的增速水平显然不可能,但是,考虑到货币供应量的增加,保守估计,未来十年房价增速应该在6-7%之间的水平,如果从十年的时间来看,房价翻倍还是有可能的。

但是,我们要清楚的知道,在过去的十年时间里,楼市暴涨,但同样有人因为炒房而亏本,甚至跑路,最根本的问题在于,他们过度用杠杆,盲目投资,毕竟,随着楼市的发展,闭着眼睛买房的时机,早就没有了,因此,即便总体看,未来十年,房价会翻倍,但是,如果现在买房,还需要考量几个问题:

一是资金成本的问题,假如用杠杆买房,十年的资金成本也应该计算到房屋成本当中,如果这样算,你房屋升值就不到一倍,这一点,很多人在计算房屋投资收益的时候,容易忽略;

二是地区差异,选错区域,有人曾经亏的很惨,未来可能会更难选择;

三是房产类型的问题,比如商业房产,部分城市的写字楼空置率接近50%,虽然价格很低,但如果去投资,同样会很惨,还有公寓类房产,要慎重选择,虽然价格便宜,但是未来空间也会更小。

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  • 快知识技术 提出于 2020-10-19 14:04

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